失而复得的五幢房产

                                                       失而复得的五幢房产

      【案件概要】

                   山东省淄博市的卢先生在淄川区有房产6幢。1994年7月份，淄博市淄川区人民政府给卢先生颁发了川私字第2959号房屋所有权证。揣着市政府发的盖着大红印章的房产证书，卢先生心里感到异常踏实。1998年卢先生接到本区居委会接受房屋管理局的委托要对该房产证换证的通知后，遂按要求将身份证复印件和房产证交给了居委会换证。卢先生以为换证后这事就过去了。但在2009年卢先生因他事到淄川区房管局去调自己的产权资料时，却惊异地被告知，这份名为2959号的房产证早就已经给注销了。而现在登记在他名下的是一份产权号为淄博市房权证淄川字第04-0016440号房屋所有权证的房产证书，且原先的6幢房屋变成了1幢！卢先生惊诧之后气愤至极，在不知情的情况下，自己的产权证就换成了另一个？而且自己的5幢房屋去了哪里？这次换证即没有自己的申请也没有履行相应法定程序，就这么稀里湖涂的变更了？政府行为的可信度，依赖度在哪里？为了要回自己的5幢房屋，卢先生只能求助于法律，北京专业做行政房产纠纷的赵健律师成为卢先生的代理律师。时至2009年年底，这一房产证换证换掉5幢房屋的行政诉讼案件终以撤销行政机关颁证行为而替卢先生成功维权。赵健律师代理此案后，经过慎重考虑，认为此事尤如田忌赛马，应当分策略而行。首先不能将眼光放在被注销掉的5幢房屋上，而应该走曲线救国的路线。于是赵健律师依自己的专业诉讼经验，制定诉讼步骤向人民法院提起行政诉讼。

         【办案风采】

                     第一步先认定房管局注销房产证行为违法。原来1998至2000年间，淄博市房管局和淄川区房管局根据淄川区政府下发的川政办发[1998]67号关于淄川区城镇房屋权属证书换证工作实施方案的通知，将黄家铺镇居民验换证资料审查、初级审核、填表、报送材料、房产证的领取、发放委托给黄家铺镇钟楼居委会完成。而居委会在未进行认真审核也未调查卢先生的情况下即认为该产权证下的6幢房屋中的第1、2、3、5、6幢房屋于1999年6月倒塌，遂向房管局提交了注销申请书一份，房管局在没有核实产权所有人的情况下，即注销了该份产权证，而又另行颁发了第01-0016440号房屋所有权证。赵健律师提出的事实依据有两点：

 1、在注销申请书、房屋所有权注销登记申批书、新证登记申批书中的签字均不是原告所写，在原告不知情，并未签字的情况下，被告实施了注销产权证之行为；

2、被告无证据证明产权证下的房屋已经倒塌，即被告是在房屋并未倒塌下的情况下违法的撤证行为严重不符合行政机关办事程序。在激烈的庭审过程中，被告一直坚称其认定程序合法，其依据申请、收件、勘丈绘图、产权审核、核准登记、颁证的程序，符合法律规定。却在赵健律师拿出的证据面前无言以对。

                  第二步即然撤证行为违法其另行违规颁证的行为更是违法，据此从而要求撤销该证。即然撤销了该新证，被变掉的5幢房屋产权证自然不言而明、不辩自清地当仍在卢先生名下。诉讼时效问题，庭审中被告以原告的主张超过诉讼时效为由进行抗辩，被告甚至在庭上出具了2009年3月份即在开庭后出具两份由钟楼居委会出具的证明原告卢先生已经在2004年领取该新房产证的证明。赵健律师提出法理依据：

           1、依据《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第30条之规定被告及其诉讼代理人在作出具体橇政行为后自知收集的证据不能作为认定被诉具体行政行为的根据；

          2、是依据《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第42条之规定，公司、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。本案中原告并不知晓此事，且依据行政诉讼法举证原则，被告对已经告知原告这一事实也没有任何证据来加以证明，据此，即应当以原告在去房管局调证时方知，当然不超诉讼时效。故而法院应当予以支持原告的这一诉讼请求。

            第三步再根据被确认的行政行为违法而被撤销的行政判决来主张自己的原权利自然就是水到渠成，顺理成章了。该案经过赵健律师思维缜密的策划，步步为营，为该案寻找到突破口，一一击破被告的疑点及违法之处。最后依据赵健律师扎实的行政法、行政诉讼法功底及娴熟的法庭技巧，一步一步驳倒了被告自认为完美无缺的颁（换证）行政行为。法院完全采纳了赵健律师的意见，于2009年11月作出行政判决，撤销被告作出的淄博市房权证淄川字第04-0016440号房屋所有权登记换证的具体行政行为，该案大获全胜。

           【律师说法】

            赵健律师认为，依照原建设部《城市房屋权属登记管理办法》和《淄博市城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记，应当由权利人申请登记，房屋权属登记机关根据权利人的申请依法进行属房屋权属登记，对房屋所有权权属清楚，没有争议，符合国家有关法律和政策，产权来源资料齐全，手续完备的，方能予以核准登记，并颁布房屋权属证书。被告在办理淄博市房权证淄川字第04-0016440号房屋所有权证书时，房屋所有权（换证）登记审批书中申请人的签字并不是原告本人，被告未对申请人的申请进行审查和核准，就换了发房屋权属证书。该房屋权属证书也没有按程序颁布给原告，被告属于严重的程序违法。

             【赵健律师案后感言】

                 注重专业。律师首先是“师”者，因此，律师应当凡言必法律，写必法理，出必良心，求必和谐。理性与专业，深度与深邃方显律师之道。